2001年，旗下的和记黄埔花了7亿元，拿下北京姚家园的一块地，楼面价每平方米1750块。这地位置相当不错，在东四环，离朝阳就3公里，周边三里屯、国贸商圈环绕，而且还规划了地铁。一般来说，开发得越快，赚得就越多。可李嘉诚却选了个“拖”字诀。

按照土地政策，要是两年不动工，政府就能无偿收回土地。一直到2005年5月10号，离土地收回期限就剩一天了，项目才终于动工。怎么动的呢？就是把这40万平方米的地块拆分成多期，在一小块区域里挖个坑、打个桩，达到动工的最低标准就算数。

2006年，一期开盘，售价9000元每平方米，直接是拿地价的一倍。之后，二期拖到2011年才开盘，售价涨到2.6万元每平方米。三期更夸张，一直延到2023年，售价高达9万元每平方米。这22年下来，地价涨幅超过50倍。

这种分期开发，还卡在临界点开工的模式，在成都的南城都汇项目也出现过。2004年，和记黄埔在成都高新区，花21.35亿元，拿下每平方米1030元的地块。然后，马上抵押土地套现26.21亿元，比当初买地的钱还多了7.86亿。

这个项目被分成8期开发，前六期就耗时12年，房价也从4000元每平方米涨到1.6万元每平方米，累计回款180亿。2020年，面对政府催促，和记黄埔把剩下的地块以78.47亿元转手，光股权交易就净赚38亿。接手的宇宙集团把项目改名叫山河九璋，可当时楼市开始下行，没办法，只能以15000元每平方米抛售，最后陷入债务纠纷。这时候，李嘉诚又出现了，以债权人身份收回了项目。

类似的操作还有不少。像上海世纪汇广场，2006年拿地，2016年以200亿转售，创下内地单一物业交易记录。大连西港项目，2011年花19亿买入，8年都没开发，2019年40亿转手给融创。东莞海项目，90年代拿地，开发周期超过20年，因为囤地还被罚了800万。这些操作都是贴着法律红线走，你还真不好说它违法。

2005年，国家规定土地满两年未动工就得收回。李嘉诚团队就通过分期开发，巧妙避开了这个政策。2010年，国土部公布的1457宗闲置土地里，北京预测园、重庆江家山等项目都在榜上，不过他们靠局部动工，继续使用土地。直到2018年，闲置土地处置办法明确了“实质施工”这个标准后，这类操作才慢慢没了。

说真的，李嘉诚的商业嗅觉那是真厉害。2015年，房地产还特别火的时候，他就开始慢慢抛售内地资产，套现了2500亿，然后转向欧洲基建和医药领域，继续在全球赚钱。你说这么个商人，心里到底怎么想的呢？